契約不適合責任（売主の責任）｜中古物件で「後から揉めない」ための実務メモ

結論（3行だけ先に）

民法のポイント（難しい言葉を、実務語に変換）

契約不適合責任では、買主が取り得る手段として「追完（修補など）」「代金減額」「損害賠償」「解除」などが整理されています。
さらに、不適合に気づいた後の扱いとして、「1年以内の通知」が重要、という方向でルールが示されています。
まずは「いつ、何に気づいたか」を記録して、当事者間で共有できる形にするのが実務で効きます。

中古住宅（既存住宅）で“揉めやすい”ところ

中古の不安は「見えない所」です。そこで実務では、インスペクション（建物状況調査）を使って、構造や雨水侵入などの重要部分を目視・計測・非破壊で確認し、説明と契約に反映します。
ただし「全部の瑕疵がないことを約束するものではない」ので、分かったこと／分からないことを契約に落とすのがポイントです。

• 安心装備1：インスペクション（建物状況調査）
  中古の“後出しトラブル”を減らすには、調査結果を「共有の土台」にするのが近道です。
  → 国交省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」
• 安心装備2：既存住宅売買瑕疵保険（条件を満たす場合）
  検査と保証がセットになった保険で、後日欠陥が見つかった場合の補修費用等の負担をカバーする仕組みです。
  → 国交省「既存住宅売買瑕疵保険について」

大村市での“中古あるある”（想定パターン）と、確認手順

大村市の中古で相談が出やすいのは、ざっくり「水の話」「インフラ（下水）」「都市計画」です。
ここは断定せず、一次ソースで確認して契約に反映するのが最短ルートです。

売主向け：契約不適合責任で“守る”ためのやり方（中古特化）

• 1) “知っていること”は開示して、契約に載せる
  雨漏り、シロアリ、給排水、境界、越境、増改築の経緯など。
  「言わなかった」が一番揉めます。
• 2) 「現況渡し」でも、現況の定義を曖昧にしない
  設備の保証の有無。補修の範囲。引渡し条件。
  “どこまでがOKか”の線引きを文章にします。
• 3) できればインスペクションを使う
  中古の不安を減らすには、調査結果を「共有の土台」にするのが近道です。
  → 国交省資料（インスペクション）

買主向け：中古で“詰めるべき”3点（契約書に落とす）

• 1) 不適合の範囲を「設備」「雨漏り」「給排水」などで分ける
  ひとまとめにしない。現地確認と書面が一致しているかが大事。
• 2) “見つかった時の動き”を先に決める
  修補か、減額か。見積は誰が取るか。期限はどうするか。
  ここを先に決めると揉めにくい。
• 3) まず通知（タイムラインを作る）
  「いつ、何を知ったか」を残し、当事者で共有できる形にします。
  （通知文たたき台） 「○月○日に、引渡しを受けた建物について（雨漏り／給排水の不具合／その他）の可能性を確認しました。 契約内容に適合しない点があると考えるため、契約不適合として通知します。 詳細確認と対応協議をお願いします。」