大村市版 売買契約書 解除・違約 公開前
解除・違約金（債務不履行）｜手付解除と混ぜない

解除には「手付解除（履行着手まで）」と「契約違反による解除（債務不履行解除）」があり、効果（違約金・損害賠償）も変わります。条項を混ぜると事故ります。

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参考：宅建業者が売主のとき、解除に伴う損害賠償予定・違約金の合算が売買代金の20%を超える定めは超過部分が無効となる整理は 不動産適正取引推進機構（RETPC）の解説 が一次情報として使いやすいです。

30秒要約

  • 手付解除：履行着手までに、手付放棄（買主）／倍返し（売主）で解除する “解約” の仕組み。
  • 違約解除（債務不履行解除）：期日不履行・協力義務違反など “契約違反” に対する解除。違約金（損害賠償予定）を定めることが多い。
  • 上限（宅建業者売主）：違約金と損害賠償予定の合算が売買代金の20%を超える定めは、超える部分が無効となる整理があります（適用関係の確認が重要）。
ここを分ける
「手付解除の条項」／「違約解除＋違約金の条項」を別建てで書き、相互参照で整合を取る

注意喚起（ここで揉めやすい）

要注意：「違約の場合は手付没収（倍返し）」のような書き方だけだと、手付解除なのか違約金なのかが曖昧になります。 まずは 手付金ページ の考え方（履行の着手まで）と切り分けてください。

チェック（解除条項）

  • 解除事由（代金不払い／引渡し不履行／登記協力しない等）が具体化されているか
  • 催告の要否（催告解除／無催告解除）の条件が書き分けられているか
  • 違約金（損賠予定）と、原状回復（鍵・占有・書類・精算）条項が接続しているか
  • 宅建業者売主の場合の20%上限（適用対象の確認）を外していないか

“4点セット” 解説（解除・違約の骨格）

  1. 解除の種類を分ける：手付解除（解約）／債務不履行解除（違約）
  2. 解除事由を列挙：何をしたら解除できるか（代金不払い、引渡さない、協力しない等）
  3. 違約金（損賠予定）：金額・算定（○%等）・上限の確認・請求のタイミング
  4. 解除後の処理：原状回復、手付・内金の精算、占有・鍵・書類の返還
運用ポイント：解除の話は “感情” が入りやすいので、条文と同じ言い回しで説明メモを作ると、紛争時のブレが減ります。

文例（骨組み）

（契約違反による解除）
第○条　当事者の一方が本契約に違反し、相当期間を定めた催告を受けても是正しないときは、相手方は本契約を解除できる。
２　前項により解除された当事者は、相手方に対し、違約金（損害賠償額の予定）として売買代金の○%（又は金○○円）を支払う。
３　解除により当事者は原状回復を行い、受領済みの金員は精算のうえ返還する（ただし違約金等の定めがある場合を除く）。

※宅建業者が売主となる取引の上限整理は RETPC解説 を参照。

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