大村市の初心者向け不動産学校

住宅ローンを借りる際、
金銭消費貸借契約とは別に保証会社との間で
保証委託契約を締結します。

この保証契約により、債務者が住宅ローンの
滞納を行い、期限の利益を喪失した場合
保証会社等が債務者に代わって金融期間へ
借入金残額の全額を一括で支払います。

これを代位弁済といいます。

保証会社等が債務者に代わって代位弁済をしたとしても
債務が自動的に消えるわけではありません。

住宅ローンの債権は金融機関より保証会社等へ
譲渡され保証会社等より債務者へ一括請求されます

また、手続きの流れとして債権者より債権回収の委託を
受けた債権回収会社（サービサー）より
残債務を請求されることになります。

我々不動産会社は任意売却のご依頼を受けた場合、
債務者と債権回収会社との間に入り、
やりとりをする事になります。

住宅ローンを組むために締結する金銭消費貸借契約には
債務者が各期日までに決められた額を返済することで
残りの借入金については、期限が到来するまで
返済をする必要がないという条項が設けられています。

もし債務者がローンの支払を滞納したりした場合、
債務者は期限の利益を損失することになり、
残ったローンの全額を一括して返済しなければなりません。

期限の利益の喪失に至るまでの期間については、
一般的には初回滞納時より3〜6ヶ月程度となっています。

任意売却は市場価格に近い金額で
売却できる可能性が高く、
競売の場合、落札価格は市場価格よりも
6割〜7割ぐらいになることが多いです。

任意売却を行うということは、
競売よりも多くの債権回収が見込まれるため
債務者だけでなく債権者にとってもメリットが
あります。

ですから売主は任意売却に協力することにより
残債務の処理についても柔軟に対応してもらえる
可能性があります。

お客様のご都合により住宅ローンの滞納が発生します。

滞納1ヶ月目から督促状や催告書が送付されます。
住宅ローンの滞納から3〜6ヶ月で催告書が送られきます。

この段階で金銭消費貸借契約違反となり、
分割払いの権利を失うことになります。
（期限の利益損失）

任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に
売主さんの方より申請をし、
合意を得ることで任意売却が可能となります。

売却価格は市場の相場価格になりますが、
任意売却を依頼する不動産会社の価格査定等により
債権者が判断をします。

このタイミングを逃すと債権者は法的手段として
競売の手続きをとります。

不動産を住宅ローンなどの融資を受けて
家を購入した場合、不動産を売却しようと思っても
自由に売却することはできません。

通常は売却代金や手持ちの資金で残債務を全額支払ったうえで
抵当権をはずしてもらい売却するのが一般的です。

しかし、不動産の売買価格より残債務額が大きくなり
手持ちの資金でも完済ができない場合、
債権者や利害関係者に抵当権や差し押さえ登記等を
解除してもらい、売却しなければなりません。

ローンの支払ができない場合などに任意売却が行われますが
債権者である金融機関に合意を得てから売却することになります。