土地の査定について: 大村市の初心者向け不動産学校

2013年08月01日

土地の価格の決め方(私道を含む土地)

私道とは私人が設置し管理する道路を言います。

私道は所有権が私人に属するものと賃借権、地役権に基づき
私道を利用している場合があります。

その場合は宅地の分譲業者等が私道部分を所有しているケースが多く、
将来にわたって私道として使用できるかの調査が必要です。

減価率は、私道の単独使用、特定された宅地の使用者のみ使用、
一般の通行も可能の順に原価率が大きくなります。

土地の価格の決め方は今回で終了です。
posted by koo at 18:34| 長崎 曇り| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月31日

土地の価格の決め方(私法上の制約)

私法上の制約とは、当事者間の契約によって
不動産の利用を制限または制約することを言います。

例えば地役権や区分地上権などが設定され、
自由に不動産を利用できない場合は価格に大きな影響を与えます。

地役権とは、通行権、引水などのために他人の土地を利用する権利のことです。

地役権の種類としては、通行地役権、用水地役権、送電線の架設を目的とする
地役権、眺望・日照権などあります。

地役権の存続期間が長いほど不動産の利用が制限されるため
減価率が大きくなります。

区分地上権は地下鉄、トンネル、送電線、下水溝等の工作物を所有するために
地下または空間の部分に設定された地上権を言います。

例えば高圧架空電線路により建築の規制を受ける際には
その部分の割合によって減価率を考慮します。

次回はいよいよ土地の価格の決め方の最終回です。
私道を含む土地について解説します。

posted by koo at 00:00| 長崎 曇り| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月30日

土地の価格の決め方(公法上の規制)

都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域との区分
(いわゆる線引き)を定めることができます。

それ以外の都市計画区域は非線引き区域といわれますが、
大村市では市街化調整区域とか、市街化区域という区別はなく
非線引き区域に該当します。

諫早市は、昭和46年に市街化区域、市街化調整区域にわける
いわゆる線引きをしています。

市街化区域は、既に市街地を形成している区域
およびおおむね10年以内に優先的、かつ計画的に市街化を図るべき区域であり
住宅建設許可が容易におりるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑制すべき
区域とされていますので、なかなか住宅の建設許可がおりません。

最近諫早市でも 市街化調整区域で住宅が建てれるよう規制緩和
しているようですが、基本的には市街化調整区域の土地は市街化区域の土地より
制限がありますので減価率が大きくなります。

近年大村市の人口が増加し、諫早市の人口が減少している要因として
大村市への人口流入が言われていますが、この規制が原因だとも言われています。

しかし、諫早市の線引きをなくしてしまうと市街化区域の土地の下落が進み、
調整区域の土地の値段が上昇する、と懸念されているため線引きをなくすという
方向も難しいようです。

また、都市計画区域では市街化区域と非線引き区域に用途地域を定めることができます。

家や土地の売買では、必ずと言っていいほど住居地域や商業地域などと
用途地域名が記載されています。

用途地域ごとに建蔽率や容積率、使用用途などが定められていますので
該当物件がどの用途地域に属するかは重要なファクターとなります。

次回は私法上の制約がある土地の価格について説明します。
posted by koo at 00:00| 長崎 晴れ| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月28日

土地の価格の決め方(埋設物のある土地)

埋設物がある場合は、適切な撤去費及び造成までの期間を
考慮することで減価率を求めます。

該当地が埋蔵文化財包蔵地(遺跡)にあたる可能性が高い場合は
試掘調査を行わなければ売買ができない決まりがあります

試掘調査により遺跡が発見されると、その取扱いに関わる協議や
事前の発掘調査等に相当の時間が必要となります。

当然に発掘調査終了までは土地の工事はストップしてしまい、
その期間の金利負担や税金負担が発生します。

最近では、 地中に廃棄物や昔の建物のコンクリートが埋まっていたりと
問題となるケースがありますので、過去の利用状況を調査する
ことが必要です。

最近大村地区でも都市計画道路や新幹線開通のための用地買収が進んでおり、
いたるところで写真のような看板を見つけます。

買収の場合は、遺跡調査費用の負担は売主に求められませんが、
個人で売買される場合は売主側が調査費用を負担するのが一般的です。

売買する土地が遺跡調査が必要かどうかは市の教育委員会に確認します。

次回は公法上の規制について説明します。

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posted by koo at 00:00| 長崎 晴れ| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月26日

土地の価格の決め方(崖地、法地、傾斜地)

崖地、法地、傾斜地は、平坦部と比較して有効利用が阻害されるため、
利用阻害を考慮して評価する必要があります。

その阻害の程度は、傾斜、角度、方位、高さ、平坦宅地分との
位置関係、崖地崩壊の危険性を総合的に考慮して行います。

画地にしめる崖地、法地、傾斜地の割合が大きいため
建築が困難な場合はその減価率を求めたり、
平坦地に造成できる場合はその費用分を考慮して減価率を
求めることもあります。

崖地、法地、傾斜地の方向についても、
南側の場合は減価率が高く、北側は低いなど基準があります。

次回は埋設物のある土地について説明します。
posted by koo at 00:00| 長崎 曇り| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月25日

土地の価格の決め方(無道路地)

無道路地とは単独では道路に接していない土地で
建築基準法の接道義務を満たさないことにより
建物が建てられない土地をいいます。

無道路地に建物を建てるには、道路をつける必要がありますが
道路を確保する方法はいくつかあります。

1、売買により所有権を取得する
2、地上権を設定する
3、地役権を設定する
4、賃貸借により借り受ける
5、使用貸借により借り受ける

このような無道路地を査定する際には取り付け道路の取得可否
及びその費用を換算することが必要です。

取り付ける道路の幅員や長さなども考慮します。

あくまで取り付け道路を取得できるという想定で査定しますので
その取得の実現性、取得のための期間や折衝費などを考慮しなければならず
査定が困難な場合が多いです。

次回は、崖地、法地、傾斜地について説明します。


posted by koo at 00:00| 長崎 曇り| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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