建物の査定について: 大村市の初心者向け不動産学校

2013年09月17日

中古マンションの価格査定手順2

地域格差については、マンションの場合には
取引事例が多いため極端に地域格差が生じる物件同士を
比較することは少ないですが、取引事例が少ない場合は
立地条件を考慮しなければなりません。

最寄り駅、商店街、小学校、住宅環境、嫌悪施設等までの
距離でポイントを付けます。

個別格差については、
階層、位置(部屋の向き)、耐用年数より残価率などにより
判断します。

最終的には、戸建て住宅と同様に市場性補正が必要です。

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2013年09月16日

中古マンションの価格査定手順1

まず適切な取引事例を抽出しなければなりません。

敷地権や借地権などの権利関係が同じものを
選択します。

また、中古マンションと新築マンション、
低層マンションと高層マンションを比較することはできません。

次の段階は、占有面積の単価の算出です。

注意しなければいけないのは、
分譲時の販売面積(壁芯)と登記簿面積(内法)が
異なる場合がありますので統一しなければなりません。

簡易計算では内法面積×1.06=壁芯計算面積となりますが
あくまで概算としてご使用ください。

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2013年09月15日

マンション査定の考え方

マンション査定の基本的な考え方は、
取引されたマンション(取引事例)の価格を参考に
価格形成要因を比較していき、その格差率によって
査定価格を導き出します。

マンションの場合は、戸建てとは異なり取引事例が多く、
同じマンション内に取引事例があれば査定が容易となります。

同一棟内に取引された物件があれば、
その格差は専有部分の条件の違いを比較すれば
良いことになります。

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2013年09月14日

中古マンションの査定方法3

共用部分を管理するには、
維持管理や保守管理のための費用がかかります。

これを管理費と言い、区分所有者が負担します。

管理費を例示すると
管理人人件費、清掃費、光熱・水道費、エレベーター・浄化槽の保守費
修繕費、損害保険、公租公課等も含まれます。

次に積立金ですが、
通常外壁の塗り替えは10年おきぐらいに行いますので
その際の費用を積み立てておきます。

このような管理の仕組みを良く理解して査定することが
重要となります。

もし積立金がなかった場合には、
外壁の塗り替えの際などに多大な費用を負担しなければ
ならなくなりますのでマイナス査定要因です。
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2013年09月12日

中古マンションの査定方法2

エレベーターのあるマンションは、
高層階ほど高くなると言われています。

管理費、修繕積立金、専用駐車場などの管理規約は
新しい買主に承継されます。

管理組合や管理規約の有無、居住専用か店舗や事務所の併存か、
駐車場からの収益額、管理会社の実績等から管理の良し悪しを
判定します。

管理対象部分は共有部分で専有部分は各区分所有者の責任に属します。

どこまでが共用部分かは管理規約に記載されていますが、
主に以下の部分になります。

玄関、廊下、階段、エレベーター、電気室、機械室、バルコニー
浄化槽、駐車場、自転車置き場、ごみ集積場、植込み等です。

posted by koo at 00:09| 長崎 晴れ| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月11日

中古マンションの査定方法

中古マンションの査定は、まず土地から見ていきます。

土地は建物の区分所有者による共有です。

建物の登記簿妙本には所有権の場合は、
表題部に敷地権の表示があり、その割合が表示されています。

そのような建物は、各専有部分と敷地権利用権とを分離処分ができない
場合が多いです。

敷地利用権とは区分所有者が自己の占有部分を所有するための
敷地に関する権利をいいます。

次に建物の確認です。

posted by koo at 00:07| 長崎 | Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする